Bydlení za všechny prachy: Proč bydlíme nejdráž z celé EU a jak z toho ven?

Krize bydlení v ­Česku jde možná nej­lépe sledovat na tom, jak se měnil tón reakcí na toto téma na sociálních sítích. Když jste upozorňovali na drahotu bydlení v Praze před deseti lety, vyslechli jste si větu: Ne každý může bydlet v centru Prahy. Za pár let už to bylo ne každý může bydlet v Praze. Poslední roky už nastoupila věta ne každý může bydlet ve velkých městech. Zbývá už jen poslední krok této pomyslné narativní cesty: ne každý může někde bydlet. Přitom stát potřebuje, aby měli lidé kde bydlet. A je jistě v jeho zájmu, aby za bydlení nedávali půlku výplat, tedy aby mohli utrácet i za něco jiného. Krize dostupnosti bydlení je vážný problém pro Česko, ovlivňuje celou ekonomiku a životní vyhlídky zejména mladších generací. Není divu, že většině politických stran z průzkumů vyšlo, že bydlení lidé vnímají jako největší problém Česka.

Nejdražší v Evropě

Podívejme se tedy nejprve, jak na tom jsme. Bydlení je v ­Česku nejdražší v rámci EU, zároveň třeba Praha jako region má druhé nejméně dostupné bydlení ze všech evropských regionů, hůře je na tom jen Amsterdam. Ceny nemovitostí v Česku za 15 let vzrostly o zhruba 140 %. Chtělo by se říct, že ne každý přeci musí byt vlastnit, v západní Evropě se běžněji bydlí v nájmech.

Jenže i nájmy jsou u nás v mezinárodním srovnání obrovsky drahé. Třeba pražské domácnosti dají průměrně za nájem přes 40 % příjmu, což některé metriky označují za hranici ohrožení bezdomovectvím. Třeba v Mnichově a Barceloně je to kolem 25 % a ve zmiňovaném Amsterdamu ještě méně (tím se tam kompenzuje zmíněná drahota vlastního bydlení). Takže nájemní bydlení by za jiných okolností mohla být dobrá alternativa, jenže ani to nevychází u nás o moc lépe.

Čím je tedy Česko tak zvláštní, že v dostupnosti bydlení negativně vyniká? Jak už to bývá, u sociálních a ekonomických jevů není nikdy možné zvolit jednu příčinu. U nedostupnosti bydlení je celý balíček důvodů, které se spojují, a zároveň velmi pestrá sada nástrojů, jak dostupnost zvýšit. Pojďme tedy nejprve k příčinám.

Cesta do města

Pro zdražování bydlení ve městech existují globální důvody, dlouhodobé a globální společenské trendy. Jedním z nich je urbanizace – lidé se už po víc než století stěhují do měst. Další je nárůst počtu single domácností, kterých je ve většině Evropy přes 20 %. To jsou věci, se kterými stát nic moc nenadělá, jsou dané spíš proměnou civilizace, chování lidí a jejich potřeb.

Další globální trend je však financializace bydlení, tedy čím dál silnější role nemovitostí jako investiční komodity a nástroje spekulace. Ve zkratce jde o to, že byty jsou v rozvinutých zemích velmi jistý způsob uložení peněz – jejich hodnota je stabilní a většinou utěšeně stoupá. To vede k tomu, že investoři pak byty skupují po desítkách či stovkách a mnohdy je nemusí ani pronajímat – vyplatí se jim je držet prázdné, pokud je stát nemotivuje třeba daněmi. K investičnímu držení bydlení se dosta­neme níže.

A pak už jsou tu čistě české fenomény, které se ale s těmi globálními spojují. Je to dobře známá vleklost bytové výstavby a příliš pomalé povolovací procesy. Dále nepružnost územního plánování, která velkým městům komplikuje snahy rozjet výstavbu v bývalých průmyslových zónách, kde je potřeba změnit územní plán. Pak jsou tu zkostnatělé stavební normy, z nichž některé jsou z ideologických důvodů pořád hájené i některými politiky – třeba parkovací minima. Možnosti aktivně ovlivňovat trh s bydlením se stát postupně dobrovolně vzdal téměř kompletní privatizací bytových fondů. A nakonec máme i velmi nízké majetkové daně, které nemotivují k využívání nemovitosti, naopak dělají výhodným dlouhodobé spekulativní držení, klidně i „naprázdno“.

Pomalost stavebního řízení je dobře známá věc – Česká republika je v povolování staveb na chvostu evropských žebříčků. To měl změnit nový stavební zákon, jenže, jak známo, zatím očekávání vůbec nenaplnil, hnutí ANO si v případné nové vládě chce opět prosadit svou verzi. Zdlouhavost těchto procesů je už mockrát popsaný fenomén, jsou tu ale i mnohé další důvody, proč bydlení v Česku pořád zdražuje.